El mercado de vivienda formal en Lima atraviesa uno de sus mejores momentos: la demanda crece más rápido que la oferta, las tasas hipotecarias se mantienen estables y los distritos consolidados concentran los lanzamientos. En ese escenario, Gonzalo Valdettaro, gerente general de Quatro Inmobiliaria, detalló a Gestión que la empresa superó la meta anual de ventas a mitad de año y alista su regreso a Lima Moderna con una cartera que apunta a duplicarse al 2030.
Valdettaro asumió hace casi dos meses la gerencia general de la compañía, tras una trayectoria en banca, fondos inmobiliarios y otras desarrolladoras. “Han decidido tener un primer gerente general externo, que no sea accionista, y ahí entré yo”, contó sobre la decisión de los socios Óscar Ortigoza y Enrique Angulo.
El relevo acompaña un plan de crecimiento que dejó cortas las proyecciones de la propia empresa. En el primer semestre ya superó los S/ 45 millones en ventas y bordea los S/ 50 millones a la fecha, con más de 120 unidades colocadas. “Nos quedamos cortos con las expectativas de crecimiento; en verdad ha sido un muy buen año”, reconoció.
Con el ingreso de su proyecto en Miraflores, la compañía calcula cerrar el 2026 por encima de los S/ 100 millones y unas 240 unidades vendidas. Para el 2027 proyecta al menos S/ 120 millones, “un crecimiento de más o menos 20%”.
De Surquillo a Miraflores: los seis proyectos que hoy mueven a Quatro en Lima
La inmobiliaria maneja hoy seis proyectos: tres terminados y/o en entrega inmediata —San Miguel, Santa Catalina y Cercado de Lima—, dos en construcción y uno en preventa. En junio entregó casi en simultáneo Urban Tower 3 y Supra Tower. “Normalmente tienes un repunte importante en ventas”, explicó sobre el efecto de esas entregas.
En construcción está el proyecto de Surco, un edificio boutique y de menos de 50 unidades, con tickets alrededor de S/ 700,000. “Vender dos unidades al mes de forma constante es bastante saludable”, señaló. La obra inició en agosto y la entrega se prevé para fines del próximo año.
El segundo es el de Surquillo, de vivienda de interés social (VIS), con departamentos desde 28 m2 y entrega a inicios del 2027. Sobre este último, destacó una velocidad de ventas fuera de lo común pese a la competencia en la zona. “Los precios acá siguen subiendo y a pesar de eso sigue habiendo demanda”, indicó, y atribuyó el dinamismo a corredores como Tomás Marzano y República de Panamá.
La apuesta más importante es el proyecto de Miraflores: un edificio de 20 pisos y 263 departamentos, el más grande que ha desarrollado la firma, con unidades de entre 55 y 79 m2 y tickets sobre S/ 500,000. Demanda, asimismo, más de S/ 30 millones y se ejecuta en sociedad con el dueño del terreno. “Es una esquina que consideramos icónica, súper tradicional de Miraflores”, indicó.
Ya tiene sala de ventas y se desarrolla bajo la norma Cepres de vivienda sostenible, con licencia aprobada hace años. “Nos permite desarrollar algo que el mercado actualmente no puede ofrecer”, explicó, en alusión a metrajes menores a los de la competencia. El objetivo es iniciar obra este año: “Lo más probable es que el proyecto se destine un 70% a inversionistas”, agregó.
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Miraflores da luz verde a viviendas más pequeñas: “grandes jugadores van a regresar”, dice Quatro
El séptimo proyecto marcará el giro de la compañía, históricamente enfocada en Lima Top: la meta es cerrar este año la compra de un terreno en Lima Moderna, con una inversión de entre S/ 10 millones y S/ 15 millones.
“Siempre buscamos terrenos entre Jesús María, Santa Beatriz, San Miguel y Lince”, detalló, con foco en las dos primeras. La empresa ya tiene lotes identificados y espera firmar cuanto antes. En Jesús María sería un proyecto VIS, “buscando mayor altura y menor metraje”.
Para el 2027 el plan contempla al menos dos proyectos más, ambos en Lima Moderna, con inversiones de entre S/ 10 millones y S/ 15 millones cada uno: entre S/ 20 millones y S/ 30 millones en total. La hoja de ruta es comprar entre dos y tres proyectos por año. “El objetivo es llegar al 2030 con 10 proyectos activos, casi duplicar el tamaño de la empresa”, resumió.
Sin embargo, el principal cuello de botella sigue siendo el suelo. “Los precios de los terrenos han seguido subiendo, los costos de construcción no han bajado y los precios de venta de los departamentos no suben”, advirtió, lo que presiona los márgenes del negocio.
“Lima sigue siendo una ciudad bien plana”, afirmó, para graficar que aún hay espacio para desarrollar. El reto es otro: “No queda otra que ser más selectivo y buscar con más detenimiento los mejores terrenos de la ciudad”.
La firma recurre a fórmulas alternativas: asociarse con el dueño del terreno —como en Miraflores— o negociar financiamiento a 12 meses para compensar el sobrecosto. “Hay que buscar formas creativas”, resumió.
Sobre la normativa que permite viviendas de menor metraje en ciertas avenidas de Miraflores, anticipó un mayor apetito por el distrito: “Va a hacer que grandes jugadores del mercado entren o regresen al distrito”. Advirtió, eso sí, que suele venir acompañada de un alza en el precio de los terrenos.
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Oficinas, provincias y Lima Sur: los frentes que evalúa Quatro Inmobiliaria
Hacia el mediano plazo no descarta nuevos negocios: oficinas, provincias y desarrollos horizontales urbanísticos. También mira Lima Centro —Breña y Cercado— y Lima Sur, con Chorrillos como opción. “No tenemos todavía uno 100% mapeado, pero el foco es pensar permanentemente fuera de la caja”, dijo.
Hoy la mayoría de sus edificios incluye una placa comercial en el primer piso, pero aún no tiene un proyecto de uso mixto con oficinas. “Es 100% explorable”, apuntó, y atribuyó el renovado interés por ese formato al retorno al trabajo presencial y a la congestión vehicular: “Cada vez es más importante tener focos descentralizados de oficinas y comercio”.
“Este año va a ser un año histórico para todos”, proyectó el gerente general, pese al escenario internacional y a la presión de costos. Además de tasas estables, destacó un cambio de fondo: “La demanda por primera vez está superando la oferta”. Si se consolida, el próximo año sería aún mejor, estimó.
En paralelo, identifica un recambio generacional entre los compradores. “Los inversionistas que antes venían con 60 años, hoy día ya vemos inversionistas de 35, 40 que están dispuestos a comprar más de una unidad”, comentó. El desafío es que la banca acompañe: a los mayores les acorta plazos y a los jóvenes les exige cuotas iniciales altas.
Sobre la iniciativa que busca facilitar el acceso a vivienda a personas solteras, consideró que impulsará unidades desde 40 m2 con tickets de S/ 200,000 a S/ 250,000. “La tendencia de seguir achicándonos (el m2) ya está a nivel mundial”, afirmó.